Immobilien Business & Trends

bisherigen Anforderungen akzeptiert: So erwirbt beispielsweise die DEKA das „Metropolis-Haus“ mit der Haupt- mieterin Vattenfall, ein Büroinvestment in der Projektentwicklung, bei einem Vermietungsstand von ca. 40 Prozent. Solche Investmentlösungen entspre- chen kaum demWunsch der Endanleger nach höchstmöglicher Sicherheit. Als mögliche Alternative verbleibt also die Investition in andere Asset-Klassen: Einzelhandels- oder Logistikimmobilien rücken als „Core-Investments“ in den Blickpunkt. Die Standortanalyse eines Top-Discounters gilt ebenso für eine an- dere Supermarktkette, eine Anschluss- nutzung innerhalb der Asset-Klasse ist also nahezu gewährleistet. Werden die neuen Standorte zunehmend in Form von Neubauprojektentwicklungen oder aber in den Innenstadtlagen bzw. Stadt- teilzentren dargestellt, so schließen die Mieter oft attraktive Mietverträge mit einer Laufzeit von 15 Jahren zuzüglich Option ab. In Verbindung mit harmonisierten Miet- verträgen erhält der Anleger ein neu- wertiges Produkt, welches durch die attraktive Mietzeit und eine Indexierung in Höhe von ca. 60 bis 80 Prozent der tatsächlichen Veränderungen des Ver- braucherpreisindexes, ein verwaltungs- armes und hinsichtlich seiner Lage eine sehr attraktive Alternative darstellt: Vor dem Hintergrund einer Diversifikation der Immobilienlagen eine attraktive und sichere Geldanlage. Lediglich die marktüblichen Indexierungen sind nicht so attraktiv wie bei Büroimmobilien. An- dererseits sind die Mieter zwar ebenfalls von der Konjunktur abhängig, jedoch nicht branchenspezifisch. Wenn zusätz- lich in Betracht gezogen wird, dass die Ankaufspreise auch an Top-Einzelhan- delsstandorten im Regelfall die 14-fache Jahresnettokaltmiete nicht übersteigen, so kann eine nach zehn Jahren getilgte Finanzierung mit anschließendem Exit durchaus attraktiv sein. Ähnliches gilt für Logistikimmobilien: Als Ersatz-Core-Investment für Büro- immobilien sind hier jedoch zwei weitere Faktoren von wesentlicher Bedeutung: Erstens scheint bei Logistikimmobi- lien die Standortauswahl noch enger, da nicht selten potentielle Nutzer von Logistikflächen zum Erwerber werden, weil die geeigneten Flächen am bevor- zugten und eng eingegrenzten Standort nicht akquiriert werden konnten. Zweitens haben mehrere renommierte Logistikunternehmen realisiert, dass aus Sicht der Anleger die genutzten Immobilien nach einer Vertragslaufzeit von 10 bzw. 15 Jahren nicht bzw. nur sehr eingeschränkt verwendungsfähig durch weitere Nutzer sind. Deswegen konnten sich viele Logistikunternehmen dazu durchringen, langfristige Mietver- träge in zertifizierten Gebäuden abzu- schließen, um sich den Standortvorteil zu sichern. Für den Investor gelten die gleichen Investitionsparameter wie im Einzelhandel: Geringere Ankaufspreise im Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete, deutlich geringerer Verwaltungsauf- wand, deutlich geringerer Prüfmecha- nismus in der Ankaufsphase bei wenig kalkulierbarem Risiko der Bonitätsher- abstufung der Mieterin. Fazit: Das Investment in voll vermietete Büroimmobilien in Top-Innenstadtlagen hat weiterhin seine Berechtigung, sofern der Investor – privat oder institutionell – beachtet, dass ein deutlicher Nachfra- geüberhang besteht und die Mieter von Erschütterungen des Finanzmarktes betroffen sein könnten. Die Investition in Einzelhandelsimmobilien im Discount- Bereich oder Logistikimmobilien bietet hingegen die Investition in Nutzer, die eine Standortanalyse derart professio- nell betreiben, dass die Ergebnisse auch für den Wettbewerb nachvollziehbar sind. Dies macht eine Anschlussnut- zung wahrscheinlich. Zudem investiert der Anleger in eine von aktuellen Ent- wicklungen unabhängige, stets nach- gefragte Dienstleistung: Den Verkauf von Lebensmitteln und haushaltsnahen Produkten sowie deren Transport zum Kunden. S TEFAN A LBERT IMMOBILIEN BUSINESS & TRENDS 33 Bilder: May & Co. Wohn- und Gewerbebauten GmbH