Immobilien Business & Trends

Immobiliengesellschaften, deren Einkünfte steuerlich als gewerblich qualifiziert werden, wähnen sich in der Regel frei von jeglicher Belastung durch Gewerbesteuer. Denn in der Vermietungsphase fällt bei einer Immobiliengesellschaft keine Gewerbesteuer an, wenn sich die Gesellschaft darauf beschränkt, lediglich ihren Grundbesitz zu vermieten. In diesem Fall sind nämlich die Gewinne der Immobiliengesellschaft von der Gewerbesteuer freigestellt (sogenannte erweiterte Kürzung). Ein böses Erwachen gibt es jedoch, wenn die Immobiliengesellschaft ihr Grundstück unterjährig veräußert. Dann fällt auf den Veräußerungsgewinn Gewerbesteuer an, die je nach Hebesatz der Gemeinde mehr als 17 Prozent betragen kann. Durch geschickte Gestaltung im Vorfeld des Verkaufs – möglichst schon beim Erwerb der Immobilie – kann Gewerbesteuer bei Grundstücksveräußerungen durch Immobiliengesellschaften vermieden werden. TRINAVIS GmbH & Co. KG IMMOBILIE WIRD ÜBER EINE AUSLÄNDISCHE GESELLSCHAFT GEHALTEN Um der Gewerbesteuer in Deutschland zu entgehen, werden deutsche Immo- bilien von internationalen Investoren zunehmend über ausländische Gesell- schaften gehalten (luxemburgische S.à.r.l, niederländische B.V.). Eine solche Struktur lohnt sich ab einer bestimmten Größenordnung des Investments und erfordert das strikte Einhalten von Re- geln, wenn das Ziel, die Gewerbesteuer in Deutschland zu vermeiden, bei Ver- äußerung der Immobilie erreicht werden soll. Bei solchen Strukturen ist es wich- tig, dass das Management der Immobi- liengesellschaft nicht in Deutschland an- gesiedelt ist und auch kein eingesetzter Dienstleister der Immobiliengesellschaft als faktischer Manager der Gesellschaft qualifiziert werden kann. IMMOBILIE WIRD ÜBER EINE DEUTSCHE IMMOBILIENGESELLSCHAFT GEHALTEN Auch für Immobilieninvestoren, die Im- mobilien mit deutschen Gesellschaften (GmbH, GmbH & Co. KG) erworben ha- ben, gilt das Ziel, die Gewerbesteuer- belastung zu vermeiden. Die deutschen Gesellschaften sind zwar gewerbesteu- erpflichtig. Es fällt jedoch keine Ge- werbesteuer an, wenn die Immobilien- gesellschaft nichts anderes macht, als die bloße Vermietung und Verwaltung der eigenen Immobilie. Ist dies der Fall, werden die erwirtschafteten Mietüber- schüsse gewerbesteuerfrei gestellt. Mit dieser Regelung will der Gesetzgeber Immobiliengesellschaften mit privaten Grundstückseigentümern gleichstel- len, die keine Gewerbesteuer auf ihre Einkünfte aus Vermietung und Veräu- ßerung von Grundstücken zahlen. Es Bei Grundstücksverkäufen durch Immobiliengesellschaften droht Gewerbesteuerfalle 20 IMMOBILIEN BUSINESS & TRENDS Heidemarie Wagner Wirtschaftsprüferin, Steuerberaterin und Rechtsanwältin bei der TRINAVIS GmbH & Co. KG